Financer un bien immobilier consiste à réunir les fonds nécessaires pour effectuer l’achat d’une maison ou d’un appartement. En règle générale, ces fonds sont constitués par le fond propre, l’emprunt et les aides issues de la politique de l’accès au logement. Voici les informations et les conseils pour le financement d’un projet immobilier.
Le budget nécessaire pour l’acquisition immobilière
Il convient de mentionner dès le départ que les fonds nécessaires pour l’acquisition d’un bien immobilier ne se limitent pas à son prix, il y a aussi les frais et autres dépenses qui peuvent s’élever à quelques millier d’euros. Les chiffres pris en exemple dans ce guide concernent les données du secteur immobilier du deuxième semestre 2017.
– Le prix du bien
Du studio à une grande maison individuelle de 200 m², un logement neuf coûte généralement entre 40 000 € à plus de 300 000 €. Pour un logement confortable pour un couple avec trois enfants, il faut compter dans les 180 000 € dans une ville moyenne. Ce tarif est largement augmenté dans les secteurs très prisés (bord de mer, etc) et dans les grandes métropoles.
– Les frais additionnels au prix de vente
L’acquéreur peut payer des frais divers qui viennent s’ajouter au prix d’achat du logement. Il y a tout d’abord les frais d’agence. Si l’acquéreur a sollicité le service d’une agence immobilière ou un chasseur immobilier pour trouver la maison de ses rêves, il doit payer des honoraires. Cet honoraire est librement fixé. Il est situé entre 1 à 10 % du prix de vente du bien, soit entre 1000 à plus de 30 000 €. Le pourcentage est dégressif, il diminue en fonction de la hausse du prix du bien. Pour éviter de payer ces frais, l’acheteur peut chercher lui-même le logement. Il peut recourir à un promoteur immobilier ou acheter dans le cadre d’une vente entre particuliers.
Mis à part les frais d’agence, il y a les honoraires du notaire. Les frais du notaire sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés d’impôts, de taxes et de l’émolument du notaire proprement dit. Ces frais s’élèvent entre 2 à 3 % du prix de bien pour un logement neuf, et 8 % pour un logement ancien. Une fois encore, c’est une dépense évaluée à quelques milliers d’euros.
– Les frais relatifs au crédit immobilier
Quand un acheteur a besoin d’argent et qu’il emprunte, cela ne veut pas dire qu’il rembourse uniquement la somme empruntée. Le prêt immobilier comporte un coût composé d’intérêt, des frais d’assurance et des frais de dossier. L’assurance est dans la plupart des cas un montant forfaitaire d’un taux de 0,36 % tandis que l’intérêt dépend du taux appliqué.
Il faut aussi ajouter les frais du courtier dans le cas où l’acheteur passe par cet intermédiaire pour obtenir un prêt immobilier moins cher.
L’apport en fonds propres
Dans le jargon de la finance et de l’immobilier, la somme apportée par l’acquéreur se nomme apport personnel.
– L’importance de l’apport personnel
L’apport personnel est la première pierre de l’édifice d’une acquisition immobilière. Il est symbolique car il matérialise le désir de devenir propriétaire. Il est également important car c’est de l’argent disponible et il n’est plus à rembourser.
Faciliter le financement d’un bien immobilier :
Généralement, l’apport personnel doit s’élever à environ 20% du budget d’acquisition (prix du bien, frais de notaire, frais de dossier, etc). Dans cette logique, le primo-accédant comptant acheter ou se faire construire une maison de 180 000 € doit donc apporter au minimum 36 000 €. Si l’apport personnel est élevé, il sera plus facile de trouver le reste de l’argent.
Faciliter l’obtention de prêt immobilier :
Pour le banquier, l’apport personnel est la preuve de l’engagement du demandeur de crédit. Si l’acquéreur a pu consentir cet effort financier, il n’aura pas de mal à rembourser son crédit.
– Les sources d’apport personnel
L’apport personnel est issu de son patrimoine. Il n’est ni un emprunt ni une aide de l’État. Il peut provenir de plusieurs sources. La première source peut être une épargne. Il y a par exemple le livret A, le Plan Epargne Logement ou encore l’assurance-vie. Il s’agit d’une part des revenus (salaires, investissements, commerce, etc) mise de côté. La vente d’un bien peut aussi être une source. En effet, l’apport personnel peut également être un fonds récolté à la suite d’une cession de patrimoine : voiture, terrain, autre maison, actions, etc. il y a également la solidarité familiale. Il peut s’agir d’une donation des parents ou de la famille proche.
La souscription d’un prêt immobilier
La quasi-totalité des acquisitions immobilières sont financées tout ou en partie par un prêt bancaire.
– Les modalités des prêts immobiliers
Le crédit immobilier dépend de la capacité de remboursement de l’acquéreur, c’est-à-dire au montant qu’il peut consacrer tous les mois au remboursement de cet emprunt. Le remboursement d’un prêt immobilier se fait par mois, le montant à payer s’appelle la mensualité. Les mensualités sont ainsi calculées en fonction du montant de l’emprunt, de sa durée et surtout du TAEG. Il y a également la capacité de remboursement. Cette dernière est l’effort financier que l’emprunteur doit consentir pour rembourser son emprunt. Le montant des mensualités ne doit pas dépasser 33 % des revenus mensuels, sous peine d’être surendetté.
– Conseils pour obtenir un prêt immobilier
La plupart des banques posent des conditions titanesques pour l’octroi d’un prêt immobilier. Il y a toutefois quelques astuces pour donner un coup de pouce à une demande de prêt à commencer par envoyer un dossier complet. Le dossier incomplet est une des causes de l’irrecevabilité d’une demande de prêt. L’emprunteur doit bien se renseigner et prendre le temps de compléter son dossier avant de contacter les banques.
Il faut également améliorer son profil en faisant attention aux détails qui peuvent éveiller des soupçons d’insolvabilité. Citons entre autres le retard de remboursement d’un ancien prêt, le découvert bancaire, la facture impayée ou en retard de paiement. Il faut éviter au moins les découverts bancaires des 3 derniers mois, vérifier les quittances de paiement de loyer et des abonnements en énergie, etc.
Il est aussi conseillé de recourir à un courtier en crédit. Ce dernier est un professionnel qui facilite l’obtention d’un crédit. Il aide également l’emprunteur à obtenir un prêt avantageux.
Les apports sous formes d’aides
Il existe différentes aides apportées par l’État et divers organismes pour aider les acquéreurs surtout les primo-accédants à financer facilement leur acquisition. En voici quelques uns.
– Prêt à taux Zéro (PTZ)
Le PTZ est un prêt gratuit qui devrait prendre fin au 31 décembre 2017. Ce crédit gratuit permet de financer jusqu’à 40 % du coût du logement.
– Prêt d’accession social (PAS)
Il favorise l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il est remboursable avec un intérêt mais son obtention est plus facile et son taux d’intérêt est moins cher.