La capacité d’emprunt ou capacité de remboursement détermine le montant maximum qu’un individu peut emprunter en fonction de ses revenus réguliers et durables. Il représente le montant auquel l’acheteur peut déduire de ses revenus pour pouvoir payer ses mensualités.
Bien définir ce qu’est la capacité d’emprunt
Pour définir la capacité de remboursement, il convient de voir un à un les éléments en rapport avec cette notion.
– Mensualité
Un prêt immobilier comporte trois chiffres importants : le capital octroyé par la banque, le taux d’intérêt et la durée de remboursement. La mensualité est la somme que doit verser l’emprunteur mensuellement pour rembourser ses prêts. Elle est calculée en fonction de la durée de remboursement et du taux de crédit. Par exemple, la mensualité est de 1 149 € pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux de 2,80 %.
– Taux d’endettement
Le taux d’endettement d’un individu correspond au pourcentage que représente le total de la mensualité des ses prêts (crédit immobilier, crédit auto, crédit renouvelable, …) par rapport à ses revenus. À titre d’exemple, un débiteur avec un salaire de 2 800 €/mois et qui paie une mensualité de 420 € a un taux d’endettement de 15 %. Si cette même personne paie une mensualité de 700 €, son taux d’endettement est de 25 %.
Capacité de remboursement
En règle générale, le montant total des mensualités d’un individu ne doit pas dépasser 33% de ses revenus mensuels. En d’autres termes, le taux d’endettement est limité à 33 %. Au-delà de cette limite, l’emprunteur risque d’être victime de surendettement. Lui et le prêteur peuvent être tenus responsables de cette « faillite individuelle ».
La capacité d’emprunt calcule le montant maximal qu’un individu peut prétendre en fonction de la mensualité qu’il peut payer et en fonction du taux et de la durée du prêt. Une personne percevant un revenu de 2 400 € peut rembourser 786 € par mois. Il peut en théorie emprunter 150 000 € pour un taux de 1,75 % pour 20 ans. Par contre, si elle gagne 3 200 €/mois, elle peut payer 1 048 € /mois donc elle peut emprunteur théoriquement 200 000 € pour 20 ans au même taux que le précédent.
La capacité de remboursement n’est pas le seul critère pris en compte pour octroyer un prêt. Les banques prennent également en compte la situation familiale de l’emprunteur, sa situation professionnelle (poste, ancienneté, employeur, etc), son âge, son patrimoine, sa ville et même son état de santé. Ainsi, pour des personnes percevant le même montant de revenu, ceux qui ont un bon profil peuvent obtenir des crédits au capital plus élevé tandis que les demandes de crédit des emprunteurs aux mauvais profils peuvent être rejetées.
L’intérêt de la capacité d’emprunt
« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ». L’article L311-5 de la Code de la consommation exige que les capacités d’emprunt doivent être vérifiées avant de signer un contrat de prêt. C’est une disposition qui a pour vocation de protéger l’emprunteur mais elle représente également un intérêt pour le banquier.
– Intérêt pour l’emprunteur
Les revenus d’un individu servent à satisfaire ses besoins et ceux de sa famille. Les besoins et charges sont catégorisés en fonction de leur importance. Il y a ceux qui sont classés comme fondamentaux (nourriture, vêtement, logement, santé, etc), indispensables (éducation, transport, etc), obligatoires (paiement des dettes, amendes, impôts, etc) et facultatifs (vacances, fêtes, loisirs, etc). Si les dettes d’une personne sont très élevées, elle risque de ne plus pouvoir les payer correctement. Pire encore, elle risque de ne plus pouvoir subvenir à ses besoins fondamentaux.
Ne pas dépasser le taux d’endettement permet donc de laisser un reste à vivre au débiteur. Le reste à vivre lui permet de payer ses charges tout en remboursant ses crédits. Dans le cas contraire, il peut être victime de surendettement. Avec le temps il peut même se retrouver dans une difficulté financière contraignante.
La capacité d’emprunt permet également d’évaluer la capacité d’achat d’un individu. S’il peut emprunter 150 000 € et qu’il dispose d’un apport personnel de 60 000 € (épargne, fruit de la vente d’un bien, etc), il peut acheter une maison ou un appartement à 200 000 €.
– Intérêt pour le banquier
La capacité d’emprunt est une des moyens pour déterminer si l’emprunteur est en mesure de rembourser ou non ses dettes. Avec elle, la banque peut trier les personnes pouvant bénéficier d’un prêt. C’est capital pour l’établissement de vérifier la solvabilité de la personne s’il veut récupérer son argent. En effet, quand les emprunteurs ne remboursent pas leur prêt, la banque subit une perte. Peu importe que le taux d’intérêt soit élevé ou moins cher, il n’y aura aucun bénéfice pour le prêteur tant que le débiteur n’a pas remboursé complètement ses dettes.
Calcul de la capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est calculée en fonction des revenus mensuels de l’emprunteur et du taux d’endettement souhaité. Un titulaire d’un revenu de 2 000 €/mois qui veut s’engager pour un endettement de 30 % peut payer une mensualité de 600 €. Il peut donc demander soit un prêt de 98 000 € pour 10 ans à un taux de 1, 3 %, soit un prêt de 120 000 € pour 20 ans à un taux de 1,8 %. Ces chiffres sont à titre indicatif et ils peuvent varier en fonction du taux de crédit sur le marché. Le capital empruntable dépend également du profil du demandeur de crédit. En effet, un couple avec un enfant et dont les époux sont titulaires d’un contrat de travail CDI dans une société multinationale peut obtenir un prêt plus élevé qu’un couple de trois enfants, titulaires d’un CDD.
À noter qu’il existe des simulateurs de prêt immobilier en ligne pour évaluer la capacité d’emprunt. Certaines de ces calculettes prennent en compte les autres revenus du demandeur en prêt, ses charges, les mensualités de ses prêts en cours ainsi que le loyer à payer pour pouvoir avancer un chiffre plus réaliste.